Případová studie: Jak opustit nemovitostní trh na vrcholu a zachovat rodinný klid.

Pomoc rodině s ukončením nemovitostního byznysu, prodejem nemovitostního portfolia a přechodem k externí správě rodinného majetku.

Poznámka: Případová studie je přísně anonymizována. Jména, lokality a specifické detaily byly upraveny za účelem ochrany soukromí klienta (tzv. kompozitní příběh), podstata řešení však zůstává autentická.

1. Výchozí situace: Tíha úspěchu a past jedné karty

Pan Novák (50+) budoval své nemovitostní portfolio od roku 1998. Cihlu po cihle. Zaměřil se na činžovní domy ve středních Čechách a po téměř třiceti letech tvrdé práce se hodnota jeho portfolia vyšplhala na úctyhodných 850 milionů Kč. Zvenčí to vypadalo jako dokonalý úspěch. Uvnitř to ale vypadalo jinak.

S rostoucím majetkem paradoxně nerostla jeho svoboda, ale starosti. Pan Novák se cítil unavený. Tři dekády řešil nájemníky, rekonstrukce a úřady. Začal si klást nepříjemné otázky: „Jsem příliš závislý na jednom regionu a jednom typu aktiva? Co když přijde korekce? A hlavně – pro koho to dělám?“

Sepsal si zásadní otázky:

• Hodnota nemovitostí v ČR prošla velmi dynamickým růstem. Je vůbec prostor pro pokračování tak významného růstu hodnoty?
• 30 let podnikání bylo velmi náročných. S rostoucím portfoliem nemovitostí roste i náročnost jejich správy. Chci ještě pokračovat?
• Žádné z mých dospívajících dětí nejeví zájem o převzetí podnikání. Studují vysoké školy a chtějí se realizovat v oborech, které si vybrali.
• Většina rodinného majetku je v jednom typu aktiv v jednom regionu. Není nejvyšší čas ochránit vybudované bohatství?
• Hodnota rodinného majetku narostla do hodnoty, kdy k jeho správě budeme potřebovat profesionály. Jakou formu zvolit?
• Jak to bude vypadat, pokud se rozhodnu k zásadním změnám? A jak to bude vypadat, pokud budu pokračovat?

Největší bolestí bylo přiznání, že jeho děti o pokračování v otcově podnikání nestojí. Nechtěly být správci nemovitostí. Pan Novák stál před rozhodnutím: Nutit děti do role, kterou nechtějí, a riskovat rodinný rozkol, nebo najít odvahu k radikální změně?

2. Naše analýza: Růst hodnoty zachovat, ale chytřeji

Když nás pan Novák oslovil, pochopili jsme, že nehledá „důchodové spoření“. Hledal způsob, jak replikovat vysoké výnosy z byznysu v prostředí finančních trhů, ale bez rizika koncentrace v jednom regionu.

Naše analýza odhalila dvě klíčové výzvy:

1. Riziko nevratné ztráty: Mít 100 % majetku v jednom typu aktiva (regionální nemovitosti) je hazard. Stačí legislativní změna nebo lokální krize a hodnota může nevratně klesnout.
2. Nevyužitý potenciál kapitálu: Pan Novák měl obrovský kapitál „uzamčený“ v cihlách. Ukázali jsme mu, že rodiny s jeho velikostí majetku nemusí investovat jako běžní lidé. Mohou využívat Private Equity a lombardní úvěry k tomu, aby dosahovaly nadvýnosů, na které běžný trh nedosáhne.

Po velmi zralé úvaze dospěl pan Novák k závěru, že nadešla správná chvíle pro zásadní změny a to ve třech oblastech:

Transformace rodinných byznys aktivit – zásadní omezení nemovitostního byznysu a vytvoření podmínek pro pravděpodobné budoucí podnikatelské aktivity nastupující generace.

Transformace struktury rodinného majetku – prodej většiny nemovitých aktiv a přesun kapitálu do systematicky budované majetkové struktury odpovídající velikosti kapitálu a mezigeneračnímu horizontu.

Přechod k externí správě rodinného majetku profesionálním týmem – navázání úzké a dlouhodobé spolupráce s multi family office.

3. Řešení: Institucionální přístup ke správě

Místo pasivní ochrany jsme navrhli aktivní strategii růstu. Cílem bylo eliminovat zbytečná rizika, ale zachovat dravost portfolia:

• Strategie Private Equity: Připravili jsme dlouhodobou investiční strategii, která efektivně kombinuje investice na veřejných trzích (zejména akciové investice) s investičním světem Private Equity. To přinese potenciál vyššího zhodnocení (illiquidity premium), podobně jako byl zvyklý ze svého podnikání, ale tentokrát bez nutnosti řídit firmy napřímo.
• Chytrá investiční páka: Abychom zvýšili efektivitu kapitálu, budeme ve spolupráci s privátní bankou systematicky využívat lombardní financování. To nám umožní pracovat s cizím kapitálem za nízký úrok a dále tak akcelerovat růst hodnoty rodinného majetku (dlouhodobá investiční páka).
• Investment Policy Statement (IPS) s jasnými mantinely: Definovali jsme přísná pravidla pro řízení rizik. Akceptujeme volatilitu a zamknutí části kapitálu, abychom dosáhli rychlejšího růstu hodnoty, ale striktně eliminujeme rizika, která by mohla vést k trvalé ztrátě kapitálu.
• Zapojení rodiny: Ustanovili jsme Rodinnou radu, kde se děti učí chápat rozdíl mezi „udržováním“ a „rozmnožováním“ majetku. Neřeší správu domů, ale spolurozhodují o strategickém směřování investic.

4. Výsledek: Svoboda bez kompromisu ve výnosech

Transformace majetku pana Nováka probíhá podle plánu. Realizuje se prodej prvních nemovitostí a první kapitál se přesouvá do globálních příležitostí.

• Výkonnost: Pan Novák pochopil, že i bez jeho denní práce majetek dynamicky poroste díky expozici na akciových trzích, v prostředí Private Equity a využití m pákového efektu.
• Diverzifikace: Riziko bude rozloženo globálně. Pád cen nemovitostí ve středních Čechách už rodinu neohrozí.
• Nová role: Pan Novák se z vyčerpaného správce postupně stává sofistikovaným investorem. Má čas na koníčky a rodinu, přičemž má jistotu, že jeho kapitál bude pracovat stejně tvrdě, jako pracoval on posledních 30 let.

Shrnutí: 

Preferujeme manažery‑stavitele, ne „lovce jednorázových dealů“. Jejich síla je v tom, že řídí zlepšení uvnitř firem, konsolidaci a integraci a tím přetvářejí roztříštěné trhy v trhy, na kterých působí silný lídr. Pro naše klienty to znamená robustnější, opakovatelnější tvorbu hodnoty. S důrazem na kontrolu rizik, transparentnost a disciplínu v čase.

---

Společnost In Investments a.s., se sídlem K Moravině 1871/7, 190 00 Praha 9, IČ: 03002578 (dále jen Společnost) je obchodníkem s cennými papíry ve smyslu ust. § 5 zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů. Společností poskytované informace jsou určeny výlučně pro informativní účely a nelze je považovat za formu reklamy, nabídky nebo doporučení nákupu či prodeje investičních nástrojů ani za žádný druh investičního či jiného poradenství. Zhodnocení, výkonnost či jiné parametry dosažené jednotlivými investičními nástroji v minulosti nemohou v žádném případě sloužit jako spolehlivý ukazatel či záruka budoucího zhodnocení, výkonnosti či jiných parametrů takovýchto nebo obdobných investičních nástrojů.

Investičně poradenská společnost Sušánka & partneři a.s. se sídlem Na Perštýně 342/1, 110 00 Praha 1 IČ: 02029014 DIČ: CZ02029014 je vázaným zástupcem obchodníka s cennými papíry IN Investments a.s.

S investicí na kapitálovém trhu je vždy spojeno riziko kolísání hodnoty a návratnost původně investovaných prostředků není zaručena. Ačkoliv veškeré Společností zveřejněné informace a názory pocházejí nebo jsou založeny na zdrojích, které Společnost považuje za důvěryhodné, Společnost neposkytuje žádnou záruku jejich úplnosti či přesnosti a nepřebírá odpovědnost za ztrátu nebo škodu způsobenou použitím těchto informací.