Žádáte o hypoteční úvěr? Co všechno byste měli znát?

Něž se rozhodnete požádat o hypoteční úvěr, je důležité si uvědomit několik věcí. Vzhledem k tomu, že Česká národní banka v letošním roce omezila 100% hypotéky, půjčí vám banka maximálně 90% zástavní hodnoty nemovitosti. V praxi to znamená, že vy jako žadatel musíte minimálně 10% hodnoty nemovitosti financovat z vlastních zdrojů. Dalším omezením je výše  splátky hypotéky, která nesmí přesahovat 40% příjmu žadatele (či žadatelů).

Pokud výše uvedené podmínky splňujte a chcete si hypoteční úvěr vzít, je dobré mít vybudovanou likvidní rezervu, ze které můžete hypotéku splácet v případě výpadku příjmů. Likvidní rezerva by měla být ve výši 3 až 9 měsíčních výdajů rodiny.

V závislosti na bance, typu úvěru a jeho účelu se dokumenty, které banka od vás bude potřebovat pro schválení hypotečního úvěru, mohou lišit. Jiné dokumenty od vás bude požadovat banka při koupi nemovitosti, další při výstavbě či rekonstrukci. Při žádosti o hypotéku se samozřejmě dříve či později nevyhnete návštěvě banky (pokud jednáte přímo se zaměstnancem banky). Jestliže se obrátíte na nezávislého hypotečního specialistu, k návštěvě banky dochází až při podpisu hypotečního úvěru. U některých bank dokonce nemusíte banku navštívit vůbec.

První schůzka s bankéřem nebo s hypotečním specialistou bývá informační – domluvíte se, kolik a na co chcete půjčit, a banka nebo specialista předloží předběžnou nabídku. Na rozhodnutí máte 14 dní, během kterých banka nesmí nabídku upravovat nebo rušit. Pokud splňuje vaši představu o vhodné půjčce, můžete požádat o zpracování hypotečního úvěru. Ke zpracování žádosti potřebuje banka následující: Prověřit bonitu žadatele, doložit dokumenty ke konkrétní nemovitosti a provést odhad ceny nemovitosti.

Jaké dokumenty od Vás banka bude vyžadovat?

Banka od vás bude potřebovat dva průkazy totožnosti, většinou je to občanský a řidičský průkaz, popř. cestovní pas. Dále musíte prokázat výši svých příjmů. U zaměstnanců je to potvrzení o výši příjmu daného zaměstnance, které by nemělo být starší než jeden měsíc od data vydání. Podnikatelé předkládají oprávnění k podnikatelské činnosti nebo výpis z obchodního rejstříku, přiznání k dani z příjmu za poslední dvě zdaňovací období a potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu (FÚ si stanovuje lhůtu 30 dnů pro vydání, zasílá doporučeně poštou). Dále je nutné doložit výpisy z účtů za poslední 3 měsíce (zaměstnanci i podnikatelé).

Příjmy nejsou jediná důležitá věc, kterou banka bude chtít znát!

Připravte se i na prokázaní vašich pravidelných měsíčních výdajů (úvěr, leasing, pojištění apod.) Vždy byste měli uvádět pravdivé částky. Banky také zajímá, jestli jste už někdy v minulosti měli nějaký úvěr a zda jste ho řádně spláceli. Jako dluh se počítá i spotřebitelský úvěr, kreditní karta či kontokorent (i v případě, že je momentálně nečerpáte). Banky mají přístup do registru dlužníků, takže si mohou vaši úvěrovou historii snadno ověřit.

Sdělte bance veškeré informace o dané nemovitosti.

Pokud si budete brát klasický hypoteční úvěr, jde o účelový produkt. V praxi to znamená, že peníze od banky můžete použít pouze na koupi nemovitosti. Jak jsme uvedli v úvodu článku, banka vám půjčí do maximální výše 90% zástavní hodnoty nemovitosti. Lepší úrok čekejte spíše při výši od 80% níže. Banka se bude zajímat o tzv. nabývací titul (dokument, kterým prokážete budoucí vlastnictví nemovitosti), většinou je to kupní, popř. dědická smlouva. Na jeho základě se stanete budoucím majitelem dané nemovitosti.

Chcete hypotéku na družstevní byt?

Jestliže se chystáte na koupi družstevního bytu (resp. koupi členského podílu v bytovém družstvu), musíte navíc splňovat podmínku, že byt během následujících let získáte do osobního vlastnictví. Neobejdete se bez smlouvy o převodu členských práv a povinností a potvrzení družstva o budoucím převedení bytu do osobního vlastnictví.

Odhad tržní ceny nemovitosti

Odhad tržní ceny nemovitosti ovlivní maximální částku, kterou je vám banka ochotna půjčit. Aktuálně banky půjčují maximálně 90% hodnoty nemovitosti – poměr půjčky k hodnotě nemovitosti se v praxi označuje jako LTV neboli Loan to Value Ratio. Odhad samotný zajišťuje banka prostřednictvím vlastního odhadce, který si s vámi domluví schůzku. Některé banky dělají odhad online na základě cenových map. Odhad nemovitosti bývá zpoplatněný, cena závisí na typu nemovitosti.

Podmínky čerpání: Zástava a pojištění dané nemovitosti 

Jakmile banka ověří, že jste dostatečně bonitní, a zná hodnotu nemovitosti, připraví konečnou nabídku – smlouvu o úvěru. Pokud souhlasíte, posílá se úvěr na schválení. Po schválení úvěrů a vašem  souhlasu můžete smlouvu o hypotečním úvěru podepsat.Podepsaná smlouva vám ale nezaručuje ihned začít čerpat úvěr. Pro čerpání úvěru budete muset počkat, než splníte tzv. podmínky pro čerpání. 

Banka bude požadovat zřízení zástavního práva formou sjednání povinného pojištění na tzv. reprodukční cenu (částka, která pokryje výši úvěru). Pojistná smlouva bude tzv. vinkulována ve prospěch banky. V praxi to znamená, že v případě pojistné události do výše 100 000,- Kč půjde plnění přímo vám, v případě nad 100 000 Kč půjde plnění bance, která vám ho bude postupně uvolňovat.

Hypoteční úvěry jsou vždy jištěné zástavním právem k nemovitosti. Nemovitostí v zástavě je přitom nejčastěji byt nebo dům, jehož koupi chcete hypotékou financovat. Jako zástava ale může sloužit i jakákoli jiná nemovitost, která stojí na území České republiky. Banka se tak jistí pro případ, že nebudete úvěr splácet – zůstane jí nemovitost, kterou může prodat.

Zřízení zástavního práva

Pro zřízení zástavního práva je třeba navštívit katastr nemovitostí a podat návrh na vklad zástavního práva. K tomu potřebujete  podepsanou zástavní smlouvu od prodávajícího (podpisy musí být úředně ověřené). Zástavní smlouvy dostanete od banky ve dvou vyhotoveních, jedno necháte bance a druhé odnesete na katastrální úřad, kde opět vyplníte návrh na vklad zástavního práva (také ve dvou vyhotoveních). Jedno necháte na katastru a druhé vrátíte bance. V obou případech počítejte s tím, že katastr si účtuje za jeden návrh 1000,- Kč poplatek.

Ročně lze splatit až 25% z částky hypotečního úvěru zdarma.

Každý rok můžete splatit až 25% z celkového úvěru zdarma. Vždy to bance musíte oznámit předem, a to nejpozději měsíc před výročím smlouvy.V případě, že byste bance chtěli splatit celý úvěr či jeho část překračující 25%, může si banka účtovat pouze poplatek z tzv. vynaložených nákladů spojených s administrací daného úvěru. V prvním roce úvěru je to 0,5% z celkové částky, v dalších letech pak 1% z celkové částky (např. z 3 000 000,- Kč hypotéky v prvním roce za úplné splacení zaplatíte 15 000,- Kč a v dalších pak 30 000,- Kč).