REIT (nemovitostní akcie) a růst úrokových sazeb

Definice REIT

REIT (neboli Real  Estate  Investment Trust) – jedná se o společnosti, které jsou kótované na burze  a podnikají v oblasti nemovitostí. Mají přísné podmínky, které musí tzv. REIT splňovat. Míra zadlužení nesmí překročit 55 %. Skladba portfolií nemovitostí REIT se skládá z nákupních center, skladů, kancelářských budov, hotelů a dalších nemovitostí.

Jedním z hlavních znaků REIT je osvobození od daně z příjmu právnických osob. Dalším důležitým faktorem je, že 90 % všech zisků REIT je vypláceno akcionářům. Většina zisků tedy musí být ihned rozdělována. Díky tomu REIT vyplácí velkou dividendu akcionářům.

Tím, že se REIT obchodují na burze, mají velkou volatilitu v řádu vyšších desítek procent. Dlouhodobě vykazují výnos na úrovni amerických akcií, ale s výrazně větší volatilitou.

Příklad z roku 2020 – v době covidu poklesl americký trh cca o 30 %. ETF na REIT iShares Developed Markets Property pokleslo za stejné období na úrovni 45 – 50 %.

Hondě lidí srovnává REIT s nemovitostními fondy v České republice. My jsme odlišného názoru, REIT vnímáme jako nemovitostní rizikovější akcie s výplatou dividendy.

REIT mají výhody kapitálových investic díky ETF (obchodování na burze, likvidita, nízké transakční a počáteční náklady) s vlastnostmi otevřených podílových fondů. Obchodovaní na burze a jejich kotace způsobuje vysokou kolísavost.

REIT buď dividendu vyplácí akcionářům, nebo ji tzv. reinvestuje.

Růst úrokových sazeb

Nacházíme se v období, kdy přichází růst úrokových sazeb. Je vhodné do REIT investovat  či ne? Obecně platí, že REIT jsou citlivé na růst úrokových sazeb. Je to opravdu tak vždycky či existují výjimky?

Na toto téma jsme se detailněji zaměřili.

V posledních letech se úrokové sazby propadly na historicky nejnižší. To vedlo k tomu, že investoři do komerčních nemovitostí investovali ve velkém právě do nemovitostí coby alternativy právě zmiňovaných REIT – Real Estate Investment Trust (REIT).

Hodně investorů se domnívá, že REIT nabízí stabilní výnosy a berou je jako investice s nízkým rizikem. REIT sice přináší zajímavý výnos, ale adekvátně k tomu investoři podstupují riziko, které někdy není úplně malé. Základní rozdělení REIT jsou:

Equity REIT, který má malé zadlužení a Mortgage REIT, který má větší dluh, (tzv. Debt) a tím je více volatilní a také citlivý na růst sazeb. Viz graf níže.

Vzhledem k tomu, že období nízkých úrokových sazeb je pryč, mnoho investorů se obává dopadu růstu sazeb, jak se promítne do výkonnosti REIT.

Mnoho investorů předpokládá, že rostoucí úrokové sazby jsou v rozporu s výnosy REIT. Věří, že rostoucí úrokové sazby jsou nepřímo úměrné výnosům a výkonnosti REIT. To je však mylná představa.

Obecně se má za to, že rostoucí úrokové sazby mohou způsobit zvýšení míry kapitalizace a pokles hodnoty nemovitostí. Rostoucí úrokové sazby tedy povedou ke snížení celkové návratnosti investic. Je však zajímavé, že historické záznamy naznačují, že rostoucí úrokové sazby nemusí nutně korelovat s výkonem REIT. Na rozdíl od všeobecného přesvědčení patří REIT mezi nejziskovější investice v prostředí rostoucích úrokových sazeb. Pojďme diskutovat proč.

V kombinaci s rostoucí inflací a úrokovými sazbami nad 3 % tak právě REIT přinášejí po komoditách nejvyšší ochranu zainvestovaných peněz.

Růst sazeb vs. výnosnost REIT

Standard and Poor´s (S&P) analyzoval šest období začínajících v 70. letech 20. století. Během těchto období výrazně vzrostl výnos desetiletých amerických dluhopisů. Studie porovnávala rostoucí úrokové sazby během těchto období s výkonností REIT, akcií a dluhopisů.

Ze studie vyplývá, že z šesti období rostoucích úrokových sazeb zaznamenala čtyři období zvýšené výnosy REIT. Navíc v polovině těchto období REIT překonaly S&P 500.

Proč REIT pozitivně reagují na růst sazeb?

Několik faktorů určuje celkové výnosy REIT v závislosti na konkrétní situaci úrokových sazeb. Za prvé, REIT působí v různých třídách aktiv. V komerčních nemovitostech investují REIT do různých modelů nemovitostí – vícerodinných, průmyslových, kancelářských, maloobchodních. To znamená, že každá z těchto nemovitostí je umístěna napříč různými sektory. Je tedy nesporné, že každý z těchto typů nemovitostí bude mít individuální, jedinečné proměnné, které budou reagovat odlišně na růst sazeb a ekonomiky.

Kromě toho rostoucí úrokové sazby indikují ekonomický růst a inflaci. Oba tyto faktory se promítají do zvýšené poptávky po nemovitostech. To zase pozitivně ovlivňuje REIT.

Vzhledem k tomu, že se ekonomika zotavuje, umožňuje společnosti REIT získávat nové nemovitosti a rozšiřovat základnu svých nemovitostních aktiv. V důsledku toho zdravý ekonomický růst zvyšuje dividendu a peněžní tok REIT. Kromě toho mají majitelé komerčních nemovitostí v inflačních obdobích vyšší obsazenost. Mohou také zvýšit nájemné, čímž vytvoří více peněžních toků a přispějí k růstu dividend REIT.

Majitelé komerčních nemovitostí však uplatňují schopnost zvýšit nájemné ve zlepšující se ekonomice, aby udrželi krok s rostoucími úrokovými sazbami. Vyšší nájemné tedy také zvyšuje hodnotu nemovitostí a posiluje jejich potenciál.

Krátkodobé změny v úrokových sazbách

Podle americké společnosti  Cohen & Steers má nedostatečná výkonnost REIT obecně tendenci trvat relativně kratší dobu. To přímo souvisí s rozhodnutím FEDu zvýšit úrokové sazby díky posilující ekonomice. Kvůli po sobě jdoucím čtvrtletím vysokého HDP a nízké nezaměstnanosti může FED zvýšit sazby, což povede k tomu, že se akcie REIT posunou směrem k úrokovým sazbám.

Pokles výkonnosti REITŮ je však krátký a rozložený do krátkého období. Cohen&Steers poznamenává, že více než 20 let, během tří měsíců po zvýšení úrokových sazeb FEDu, americké REIT překonaly akcie o skrovných 1,5 %. Během následujících 12 měsíců se REIT vrátily na 17,4 % v průměru a překonaly tak akcie o 7,7 %.

Po pečlivé analýze historických dat, korelace mezi REITY a úrokovými sazbami je jasné, že výkyvy úrokových sazeb rozhodně nejsou klíčovými hnacími silami REIT ve střednědobém ani dlouhodobém horizontu. Přestože výnosy a hodnoty REITŮ nejsou fixní a mohou se lišit v různých prostředích úrokových sazeb, REITY reagují především pozitivně na rostoucí úrokové sazby. Je to proto, že REIT jsou vybaveny zkušenými manažerskými týmy, které dokážou odhalit silnou hodnotu a dividendy i uprostřed inflace. Mohou zvýšit nájemné nebo přidat služby generující příjem do komerčních nemovitostí nebo rozšířit základnu aktiv REIT, aby zajistily, že investoři do komerčních nemovitostí mohou i nadále dostávat vyšší dividendy ze svých akcií. Pokud tedy úrokové sazby rostou postupně, silné fundamenty REIT mohou snadno zastínit negativní dopady rostoucích úrokových sazeb.